【トラブル】長屋・連棟住宅の解体で失敗しないための切り離しと近隣合意の完全ガイド

長屋や連棟住宅の解体を検討する際、一戸建てとは異なる特有の制約があることをご存じでしょうか。

壁や構造を隣家と共有している建物のため、一戸だけを解体する場合でも隣家の安全性に直接影響します。無断で進めれば損害賠償請求や工事差し止めといった深刻なトラブルに発展する可能性があります。

この記事では、長屋・連棟住宅の解体における切り離し工事の特性と、近隣との合意形成で押さえるべきポイントを実務視点から整理します。

もくじ
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なぜ長屋・連棟の解体は一戸建てと違うのか

長屋・連棟住宅は、壁・梁・柱・基礎といった構造体を隣家と共有しています。

界壁とは：隣家との境界にある壁のこと。長屋では耐力壁・耐火壁・防水機能を兼ねる重要な構造部分です。

一戸のみを解体する場合、この共有部分を「切り離す」必要があります。通常の解体と異なり、隣家側に新たな外壁を設けたり、構造補強を施したりする工事が発生します。

そのため切り離し解体は手壊しや養生が中心となり、工期も費用も通常解体より大幅に増加する傾向があります。

法律上、構造に影響する解体は「共有物の変更行為」とみなされる可能性があります。

民法では、共有物の変更には共有者全員の同意が必要とされています。長屋の場合、建物全体が共有状態にあるか、区分所有の形態かによって権利関係が異なりますが、いずれにしても隣家所有者の合意なしに進めることはできません。

実際に、無断解体により隣家に損傷を与えた場合、不法行為に基づく損害賠償請求を受けた裁判例も存在します。振動や地盤沈下によるひび割れなど、解体工事が原因で生じた損害については施工者・所有者双方に責任が及ぶ可能性があります。

解体後、その土地に再び建物を建てられるかは事前確認が不可欠です。

建築基準法では、敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していることが原則として求められます（接道義務）。長屋を切り離した結果、接道条件を満たさなくなり「再建築不可物件」となるケースがあります。

ただし、連担建築物設計制度を活用すれば、隣家所有者と協定を結ぶことで建築が認められる場合もあります。これは特定行政庁の認定が必要なため、事前に建築士や行政窓口と相談することが重要です。

切り離し解体では、通常解体費用に加えて以下のコストが発生します。

一般的に、通常解体の1.5〜2倍程度の予算を想定する必要があるとされています。建物の規模や立地、隣家の状態により費用差は大きく変動します。

合意形成や行政協議を含めると、着工までに数か月から半年以上かかることも珍しくありません。

特に隣家所有者が遠方居住の場合や、相続未了で所有者が複数いる場合は、調整に時間を要します。急いで進めようとすると、かえって反発を招き紛争化するリスクがあります。

口頭での合意だけでは、後日「聞いていない」「そんな内容ではなかった」といったトラブルになります。

以下の内容を書面で整備し、隣家所有者から署名・捺印をもらうことが紛争予防の基本です。

解体工事が原因で隣家に損傷が生じたかどうかを明確にするため、工事着手前に隣家の現況を記録しておきます。

これらの証拠は、万が一損害賠償請求を受けた際の重要な防御資料となります。

騒音規制法・振動規制法に基づく行政基準を守ることは当然ですが、基準を守っていても損害が発生すれば責任を問われる可能性があります。

工事中は騒音計・振動計で定期的に測定し、記録を保管しておくことで、適切な施工を行っていたことの証明になります。

長屋・連棟の解体では、以下の専門家への相談が有効です。

特に建築士への相談は、再建築可否の判断や行政協議の段階で重要です。相談時期が遅れると、交渉や手続きのコストが増大する可能性があります。

長屋・連棟住宅の解体で失敗しないためには、以下の3つを守ることが最低限の安全ラインです。

構造を共有する建物だからこそ、一戸建ての感覚で進めることはできません。時間とコストはかかりますが、丁寧な事前準備と合意形成こそが、後々の紛争を防ぎ、安心して解体を完了させる唯一の道です。