RC造の3階建ては、2階建てより必ず一定の割合で解体費用が高くなるわけではありません。同じ建築面積なら延べ床面積の差、同じ延べ床面積なら高さや仮設・搬出条件の差が総額へ影響します。
まず登記事項証明書や図面で、建築面積（建物が敷地を占める広さ）と延べ床面積（各階の床面積の合計）を確認してください。見積もりは、撤去範囲、足場・養生、重機、運搬・処分を同じ条件にそろえて比べます。
石綿の事前調査や分別・届出は、金額を下げるために省略する項目ではありません。調査や報告が見積書にない場合、または「一式」が多く範囲を確認できない場合は、契約前に施工業者へ内訳と別途費用の条件を聞きましょう。
RC造2階・3階の費用差は比較条件で変わる
2階建てと3階建てを比べる前に、何を同じにするかを決めます。比較の入口は、次の2ケースです。
| 比較条件 | 主な費用差 | 最初にそろえる情報 |
|---|---|---|
| 同じ建築面積 | 3階は延べ床が増える | 各階床面積・階数 |
| 同じ延べ床面積 | 高さ・仮設・施工条件 | 建物高さ・建築面積 |
同じ敷地に同じ大きさの1階があるなら、3階建ては1層分の床・壁・設備が増えます。一方、延べ床面積が同じなら、解体する総量の差よりも、建物の高さと現場条件を確認する方が重要です。
階数だけを見て金額差を判断しないことがポイントです。見積書に記載された延べ床面積と撤去数量が図面に合っているかを先に確認しましょう。
同じ建築面積なら延べ床面積の増加が総額を押し上げる
ここでは、1階あたり40坪、解体の仮定単価を坪7万円として計算します。これは階数と延べ床面積の関係を見るための例で、実際の相場や見積金額ではありません。
| 階数 | 延べ床 | 仮定の概算 | 差の意味 |
|---|---|---|---|
| 2階建て | 80坪 | 560万円 | 数量差の基準 |
| 3階建て | 120坪 | 840万円 | 延べ床1.5倍 |
同じ単価を置けば、延べ床面積が80坪から120坪へ増えるため、計算上の差は280万円です。この差は「3階建て割増」ではなく、解体対象の床面積が1.5倍になった数量差として捉えます。
実際の見積もりには、足場・養生、重機回送、運搬・処分、付帯撤去などが加わります。単価が同じとは限らないため、例の560万円・840万円を自分の建物へそのまま当てはめないでください。
同じ延べ床面積でも3階建てで増えやすい費用
延べ床面積が同じなら、解体する床の総量は近くなります。それでも3階建ては高さがあるため、仮設計画や作業方法が2階建てと同じになるとは限りません。
- 足場・養生：建物の外周と高さに応じて、設置範囲や資材量が変わります。
- 高所での作業：落下・飛散を防ぐ手順や、上部を安全に小さくする作業が増える場合があります。
- 重機の配置：敷地内の作業空間、重機の届く高さ、搬入経路によって機種や工法が変わります。
- 搬出計画：廃材を下ろす手順や車両の入替回数が変わり、人員・工期へ影響する場合があります。
このため、同じ延べ床面積でも3階建ての方が高くなる可能性はあります。ただし、広い敷地の3階建てと狭小地の2階建てでは条件が逆転し得るため、高さと立地をセットで確認します。
2階建て・3階建て共通で見積もりを動かす条件
階数の差より、現場条件や撤去範囲の差が大きく出ることもあります。見積依頼時は、各社へ同じ情報を渡してください。
- 前面道路と搬入経路：使用できる車両・重機、交通誘導、搬出回数
- 隣地との距離：足場・養生の設置空間、手作業が必要な範囲
- 地下・基礎・杭：地上部分と別に撤去する範囲、埋め戻しの仕様
- 残置物と付帯物：家具、設備、塀、樹木、土間、外階段の扱い
- 残す部分との境界：隣接建物、擁壁、配管、舗装を傷めない手順
- 建材と仕上げ：石綿含有建材の調査、分別方法、処分先
現地写真だけでは地下や杭の有無を判断できないことがあります。設計図書、増改築記録、過去の調査資料があればまとめ、分からない項目は「未確認」として見積書へ残してもらいましょう。
石綿調査・分別・届出は安さだけで削らない
石綿の事前調査は、建物の規模にかかわらず必要です。建築物の解体部分が80㎡以上なら調査結果の報告対象となり、建設リサイクル法でも建築物の解体80㎡以上が対象規模です。
- 建物が新しそうでも、調査対象と調査者の要件を見積書で確認する
- 80㎡以上では、石綿の調査結果報告と建設リサイクル法の届出を混同せず、それぞれの担当と提出状況を聞く
- 運搬・処分費が一式なら、廃棄物の種類、数量、処分先、追加費用になる条件を分けてもらう
石綿含有建材が見つかった場合は、除去や飛散防止の措置が必要になります。調査・報告・適正処理を省かず、契約前に見積範囲と追加時の連絡方法を確認してください。
建設廃棄物の処理責任は、原則として元請業者にあります。施主はマニフェストの保管義務者だと決めつけず、契約書、見積書、処理方法の説明、工事後の報告を確認材料にしてください。
RC解体の見積もりは4ステップで条件をそろえる
相見積もりは、同じ資料と撤去範囲を渡して初めて比較しやすくなります。次の順に確認し、口頭回答はメールや見積書へ残しましょう。
- 図面を確認する：建築面積、延べ床面積、階数、地下・杭、増改築を整理する
- 数量と範囲をそろえる：本体、基礎、付帯物、残置物、整地の数量を各社で合わせる
- 搬出と仮設を比べる：道路幅、車両、重機、足場・養生、交通誘導の前提を聞く
- 法令費用と別途条件を記録する：石綿、届出、分別処理、追加費用の発生条件を確認する
総額だけでなく、各項目の数量・単価・一式の範囲を比べます。3階建てを理由にした増額があるなら、延べ床の増加なのか、仮設・高所作業なのかを分けて説明してもらうと判断しやすくなります。
RC造の階数差は数量と施工条件を分けて判断する
2階建てと3階建ての解体費用差は、階数だけでは決まりません。同じ建築面積なら延べ床面積の増加、同じ延べ床面積なら高さ・仮設・重機・搬出の条件を中心に確認します。
比較条件をそろえた見積書があれば、金額差の理由を質問できます。図面と現地条件を同じ形で各社へ渡し、法令・安全費用を残したうえで、数量と別途条件を記録して比較してください。
