親が認知症になってから、実家が空き家のまま放置されているケースは多い。老朽化は進むし、固定資産税も払い続けている。「早く解体したいのに、どうすれば動けるのか」と途方に暮れている方も少なくないはずだ。
ただ、親が名義人である以上、子どもだけの判断で解体を進めることは避けたい。本人の意思確認や必要な手続きを欠くと、契約の有効性が問題になることがある。
ここでは、認知症の親が所有する空き家を解体するための手続きの流れと、成年後見制度・家庭裁判所の許可がどう関わるのかを整理していく。
解体できるかどうかは、親に「意思能力」があるかで決まる
認知症といっても、軽度から重度まで状態はさまざまだ。
法律上、売買や解体などの契約では「意思能力」の有無が重要になる。意思能力とは、自分の行為の内容や結果を理解して判断できる能力のこと。これが十分でない状態での契約は、後から有効性が問題になる可能性がある。
軽度の認知症であれば、取引の時点で意思能力があると認められた場合、本人名義で解体や売却の手続きを進められることがある。ただし、不動産取引では司法書士などが本人の意思を確認する場面があるため、家族が「まだしっかりしている」と感じていても、手続きが止まるケースがある。
一方、重度の認知症で意思能力がないとみなされると、委任状による代理行為の有効性が問題になる。
子どもが親から委任状をもらっていても、その前提となる親の意思表示が有効でなければ、委任状だけでは進められないことがある。この場合は、成年後見制度の利用を検討することになる。
後見人が選任されても、すぐに解体へ着工できない理由
成年後見制度とは、認知症などで判断能力が低下した人の財産管理や各種手続きを支援する制度で、家庭裁判所への申立てにより後見人が選任される。申立てができる人には範囲があるため、事前に確認したい。
後見人が選任されれば、親に代わって財産管理や契約手続きを担う立場になる。ただし、「後見人がいれば自由に処分できる」と考えるのは危険だ。
親の自宅など「居住の用に供する不動産」を解体・売却などの処分をするには、後見人が家庭裁判所へ「居住用不動産処分許可」の申立てを必要とする場合がある。解体が処分に当たるか、許可が必要かは物件の利用状況や個別事情で変わるため、申立て前に家庭裁判所や専門家へ確認したい。
この申立てでは、解体・売却の必要性、本人の現在の生活状況、将来の居住計画などを家庭裁判所が総合的に判断する。申立てをしても許可が下りないことはあり、被後見人の生活や財産の状況を踏まえた審査が行われる。
後見人の申立てから選任までは時間がかかり、その後に処分許可の審判手続きにも時間を要することがある。必要な許可を確認してから解体契約を結ぶため、着工までには全体で一定の期間がかかることを前提に動く必要がある。
その間も固定資産税や維持管理の費用は発生し続ける。動き始めるタイミングが遅れるほど負担が積み重なるため、見通しが立った段階で早めに準備を始めることが大切だ。
空き家でも「居住用」と判断されるケースがある
家庭裁判所の処分許可が必要かどうかは、その不動産が「居住用」か「非居住用」かによって変わってくる。
| 不動産の種類 | 家庭裁判所の処分許可 |
|---|---|
| 居住用不動産（自宅・元自宅など） | 必要になる場合がある |
| 非居住用不動産（投資用・事業用など） | 不要とされることがある（判断は個別確認） |
ここで気をつけたいのが、「誰も住んでいない空き家なら居住用ではないから許可不要」という思い込みだ。
元自宅だった空き家でも「居住用不動産」として扱われる可能性がある。長期間誰も住んでいなくても、かつて本人が居住の用に供していた不動産であれば、居住用と判断されることがある。
明らかに投資用・事業用と言える物件であれば話は別だが、元自宅の空き家については慎重に見る必要がある。判断が微妙なケースでは、事前に家庭裁判所や弁護士・司法書士などに相談しておくことが大切だ。
必要な許可を確認せずに進めると、契約リスクがある
必要な許可を得ずに居住用不動産を解体・売却した場合、その行為の有効性が問題になる可能性がある。
「建物を解体して更地にしてしまえば、あとは売れるのでは」と考える方もいるが、解体しても土地の名義は認知症の親のままだ。意思能力がないと判断される名義人の不動産は、必要な代理権や許可を確認しないままでは売買契約の有効性が問題になりやすい。解体業者や買主を巻き込んだトラブルに発展するリスクもあるため、手順を省いて先に進めることは避けなければならない。
まとめ：認知症の親の空き家解体は、手順の確認が重要
親が認知症でも空き家の解体を進められるかどうかは、主に次の3点で変わる。
- 親に意思能力が残っているかどうか
- 成年後見人が選任されているかどうか
- 空き家が居住用不動産として扱われるかどうか
重度の認知症で意思能力がない場合は成年後見の申立てを検討し、居住用不動産に当たるときは家庭裁判所の処分許可申立ても必要になる場合がある。必要な権限や許可を確認してから、解体契約に進むことが大切だ。
手続きには時間がかかるが、放置すれば老朽化や維持費の負担は積み重なっていく。なるべく早い段階で弁護士や司法書士に相談し、親の意思能力の状態と空き家の性質を確認しながら、必要な手続きの見通しを立てることが先決だ。