古家付き土地の解体で損しない！再建築前に必ず確認すべき重要ポイント

古家付き土地を購入して新しい家を建てたい、あるいは相続した古い家を解体して建て替えたい。そう考えている方にとって、解体はゴールではなくスタート地点です。

しかし、古家を解体してから「実は建て替えできない土地だった」と判明するケースは決して珍しくありません。

解体費用だけで数百万円、さらに更地にすると固定資産税が跳ね上がる可能性もあります。

この記事では、古家付き土地の解体で後悔しないために、工事を始める前に必ず確認しておくべき重要ポイントを整理します。

もくじ
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最優先｜その土地、本当に再建築できる？

解体する前に絶対に確認すべきなのが、その土地に新しい建物を建てられるかどうかです。

建築基準法では、敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していないと、原則として建築できないと定められています（接道義務）。「目の前に道があるから大丈夫」と思っていても、その道が建築基準法上の道路として認められていなければ、再建築不可となります。

特に注意が必要なのが既存不適格建築物です。これは法改正前に建てられた建物で、現在は建てられない条件の土地に建っているケースを指します。既存の建物は問題なく使えますが、一度解体すると同じ条件では建て替えができません。

再建築の可否は、市区町村の建築指導課で道路種別や接道状況を確認できます。道路台帳や建築基準法道路図を閲覧し、自分の土地がどのような道路に接しているか調べましょう。

また、建築士や不動産会社に事前相談することで、建築可能かどうかの目安を得られます。用途地域や市街化調整区域の指定によっても建築が制限される場合があるため、複数の角度から確認することが重要です。

再建築可能と分かったら、次は費用面の確認です。

解体費用は構造によって大きく異なります。一般的な相場は以下の通りです。

ただし、これはあくまで目安です。アスベストが使われている、地中に埋設物がある、重機が入れない狭小地である、といった条件があれば追加費用が発生します。

さらに見落としがちなのが、更地にすることで固定資産税が増えるという事実です。

住宅が建っている土地には「住宅用地特例」が適用され、小規模住宅用地（200㎡以下）の場合、固定資産税評価額が6分の1に軽減されます。しかし、建物を解体して更地にすると、この特例が外れ、翌年度から税負担が大幅に増える可能性があります。

解体費用だけでなく、毎年の税負担増も含めて総合的に判断する必要があります。

解体工事は専門性が高く、業者選びを間違えると後々トラブルに発展します。

確認すべきポイントは以下の通りです。

一定規模以上の解体工事には建設リサイクル法に基づく届出が必要です。無許可業者に依頼すると、違法投棄などのリスクを負うことになるため、必ず許可や登録を確認しましょう。

極端に安い見積もりを出す業者は、法令遵守や品質面で問題がある可能性があります。複数社から見積もりを取り、内容を比較することが大切です。

ここまで再建築を前提に話を進めてきましたが、状況によっては解体しない選択肢も検討する価値があります。

古家付きのまま売却する、あるいは現状の建物をリフォームして活用するという方法です。特に再建築不可の土地であれば、解体することで資産価値が大きく低下する可能性があります。

また、自治体によっては老朽危険家屋の除却に対する補助制度が用意されている場合があります。ただし、着工前の申請が条件となっていることが多いため、工事を始める前に必ず確認しておきましょう。

古家付き土地の解体では、以下の3つを必ず事前に確認してください。

特に再建築可否の確認を怠ると、取り返しのつかない事態になりかねません。市区町村の建築指導課や専門家への相談を惜しまず、納得できる情報を集めてから解体に踏み切ることが、後悔しない家づくりの第一歩です。

古家付き土地から理想の住まいを実現するために、焦らず、確実に段取りを進めていきましょう。