解体工事の落とし穴！「地中埋設物」発見で追加費用・トラブルを防ぐための契約前チェックリスト

解体工事を頼んだら、工事中に地中から想定外のものが出てきた——古い基礎、コンクリートのガラ、浄化槽、廃棄された配管。こうした「地中埋設物」が見つかると、当初の見積書にはなかった追加費用が発生するケースがあります。

しかもその金額が、数十万円規模になることも珍しくありません。

「最初に聞いていない」「なぜ今さら追加費用なのか」と感じる方も多いはずです。ただ、問題の根っこには「地中は掘ってみるまでわからない」という、解体工事ならではの構造的な難しさがあります。

だからこそ、問題が起きてから慌てるのではなく、契約を結ぶ前に費用負担のルールを決めておくことが大切です。

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見積書に「地中埋設物」の記載がない、これが普通

解体工事の見積書に、地中埋設物の撤去費用が書かれていないことは珍しくありません。

「書かれていないから、出てきても無料で対応してもらえる」と思いがちですが、これは誤解です。

専門業者によると、見積もりの段階では地中の状態を確かめる手段が限られているため、多くの場合は「地中に何もない前提」で見積書が作成されます。見積書への記載がないのは、「対応しない」ではなく「事前には算出できないから書けない」という意味なのです。

解体・掘削作業が進んでから埋設物が見つかり、そこで初めて追加費用の話が出てくるというのが、現場でよく起こる流れです。

なお、事前に試掘調査を行うことで、ある程度のリスクを知ることができる場合もあります。ただし、すべての埋設物を確認できるわけではなく、あくまでリスクを減らす手段のひとつとして考えておくのが現実的です。

地中埋設物が発見された場合、掘削作業費・運搬費・処分費が別途請求されるのが一般的です。

専門業者の事例によると、掘削作業費と処分費を合計すると20万円以上になることもあり、埋設物の量や種類によっては数十万〜数百万円規模になる場合があります。アスベストを含む廃材が出た場合は、法定の処分基準に従う必要があるため、さらに費用が膨らむことがあります。

費用の計算方式は業者によってさまざまです。1立方メートルあたりの単価で計算するところもあれば、作業一式で請求するところもあります。

問題になりやすいのは、この計算ルールが事前に決まっていないケースです。費用の根拠が契約書に示されていないと、追加請求を受けたとき金額の妥当性を確かめようがありません。

具体的に何を確認すればいいのか、見積書と契約書で押さえておきたいポイントを整理します。

「追加費用は別途請求します」とだけ書かれた契約書は、金額の上限が定まっていないことを意味します。専門業者によると、単価や費用の上限をあらかじめ契約書に明文化しておくことが、追加費用トラブルを防ぐ手立てとして有効とされています。

「解体工事一式」と契約しているから地中の廃材まですべて撤去されるはず、と考えるのも誤解のひとつです。契約内容や目的によって判断は変わるため、「一式に含まれるか否か」を口頭ではなく書面で確認しておくことが重要です。

解体後に土地を売却する予定がある場合は、さらに注意が必要です。

地中に埋設物が残ったまま売却すると、買主から契約不適合責任を問われる可能性があります。不動産実務の解説によると、「建物を建てられる状態にする」という解体条項の趣旨から、地中の廃材まで撤去義務が及ぶと判断された裁判例も存在します。

対策のひとつとして、調査の有無や埋設物リスクを売買契約書に明記したうえで、免責特約を設ける方法があります。ただし、免責特約があっても説明義務違反などで責任を追及される余地が残る場合があるため、特約があれば安心とは言い切れない点は頭に置いておいてください。

公的機関のガイドラインでは、工事中に地中障害物などの予期せぬ事態が発生した場合は、契約変更の協議対象になりうると示されています。また、一定規模以上の解体工事では、建設リサイクル法に基づき、契約書面に所定の事項を記載することが求められています。

こうした背景からも、地中埋設物に関する費用負担と対応方針を、契約書の条項として事前に整理しておくことの大切さがわかります。

地中埋設物のリスクは、業者の怠慢でも施主の不注意でもなく、「地中は掘ってみなければわからない」という解体工事の不確実性から生まれます。

後からトラブルにならないために、契約を結ぶ前に費用負担者・単価・上限額・撤去範囲といった内容が契約書の条項に明記されているかどうかを必ず確かめてください。

曖昧な一式見積もりや口頭説明だけで進めると、追加費用の請求に納得できなかったり、売却後のトラブルへ発展するリスクが残ります。

地中埋設物のリスクと費用ルールを契約前に整理しておく。その一手間が、解体工事での想定外を防ぐ、いちばん確実な備えです。