【要注意】相続登記が未完了だと家は解体できない？依頼前に確認すべき重要事項3選

親や祖父母の名義のままになっている実家を解体したい、でも相続登記がまだ終わっていない——そんな状況で「業者に断られるのでは」「違法になるのでは」と不安になる方は少なくありません。

ただ、「相続登記が未完了だと家は解体できない」というのは、実はよくある誤解のひとつです。

法律上、相続登記の完了を解体の絶対条件とする規定はなく、専門家の間でも「相続人が適切に権限を示せば解体を進めることは可能」とされています。

とはいえ、何も確認しないまま動き出すと後々トラブルになりかねません。依頼前に押さえておきたい重要事項が3つあります。

もくじ
お好きな項目へ読み飛ばすことができます

相続登記が未完了でも解体できる、ただし準備が必要

相続登記とは、亡くなった方の名義の不動産を相続人の名義に変える手続きのことです。

2024年4月1日からこの手続きが法律上の義務になりました。相続を知った日から3年以内に申請しなければ、10万円以下の過料が科される可能性があります。2024年より前の相続についても対象で、2027年3月31日までの猶予期間が設けられています。

一方、建物を壊した後に必要な「滅失登記」については、相続登記を先に済ませなくても相続人が直接申請できる、と解説する専門家が多くいます。滅失登記は「誰が所有しているか」を変えるものではなく「建物が存在するかどうか」を登記簿に反映させるための手続きだからです。

ただし実務では、解体業者が相続関係の書類や相続人全員の同意書を求めるケースがあります。業者ごとに対応方針が異なるため、事前の確認が欠かせません。

建物が複数の相続人で共有されている状態では、全員の同意なく解体を進めることは原則できません。

一部の相続人だけで話を進めてしまった場合、後から反対した相続人より損害賠償を求められるリスクがあります。口頭での合意があっても、書面で確認していなければトラブルになることがあります。

誰が解体業者と契約を結ぶのか、費用をどう分担するのかも含めて、相続人間でしっかり整理してから動き出しましょう。

相続した建物に、金融機関の抵当権がついたままになっているケースがあります。専門家の解説によると、この状態で無断に解体を進めると、債権者との契約上の問題につながる可能性があります。

また、建物に賃借人がいる場合も同様です。入居者がいる状態で解体の手続きを進めようとすると、法律上の問題が生じる可能性があります。

解体を依頼する前に、登記事項証明書（登記簿謄本）で抵当権や賃借権の有無を確認することが必要です。最寄りの法務局やオンラインで取得できます。

建物を取り壊した後は、取り壊した日から1か月以内に滅失登記を行う義務があります（不動産登記法第57条の趣旨）。

これを放置すると、登記簿上は建物が存在したままの状態になり、固定資産税が課され続けたり、土地の売却や担保設定のときに支障が出ることがあります。

相続登記が未完了であっても相続人が直接申請できるとされていますが、必要な書類は状況によって変わります。取り壊し証明書や相続関係を示す書類などを事前に準備し、土地家屋調査士や司法書士に相談しておくと安心です。

解体を進める順序として、大きく2つのパターンがあります。

	相続登記を先に行う	相続登記なしで解体し、後日登記する
強み	所有者が明確になり、後続の手続きがスムーズ	時間・費用を一時的に抑えられる
弱み	登記費用・専門家報酬がかかり、完了まで時間がかかる	土地の名義が被相続人のまま残り、売却・担保・二次相続での問題が先送りになる
向いているケース	解体後に売却や建て替えを予定している場合	当面は土地を使わず、相続人が少数でまとまっている場合

将来的に土地を売る予定があるなら、早めに相続登記を済ませておく方が全体的にスムーズです。相続人の数が増えるほど、後からの手続きは複雑になっていく傾向があります。